O que é um FII?

O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é uma comunhão de recursos destinados à aplicação em ativos relacionados ao mercado imobiliário. Cabe ao administrador, uma instituição financeira específica, constituir o fundo e realizar o processo de captação de recursos junto aos investidores por meio da venda de cotas.

 

Quando comparado a um investimento direto em ativos imobiliários, as principais vantagens de se investir em um FII são: (i) o menor valor do investimento mínimo necessário, (ii) o benefício fiscal aos cotistas e o custo de administração relativamente menor, (iii) a liquidez superior, se comparada à posse de um ativo imobiliário e (iv) a ausência de preocupações ligadas ao relacionamento com inquilino, à manutenção do imóvel, à locação e à cobrança, entre outros.

 

As principais diferenças entre as duas maneiras de se investir em imóveis se encontram abaixo:

Imóveis FII
Liquidez A venda de um imóvel pode ser complexa por envolver muitas variáveis, tornando-o um ativo de mais difícil liquidez. As cotas são negociadas em mercado de bolsa ou balcão.
Fracionamento do Investimento A aquisição fracionada de um imóvel envolve a mesma documentação da aquisição de um imóvel por completo, com o agravante de se obter informações de cada um dos indivíduos envolvidos na transação. O investidor em cotas de FII pode vir a adquirir participação fracionada em diversos empreendimentos imobiliários.
Simplicidade Na negociação convencional de um imóvel, existe uma extensa documentação a ser providenciada, burocracia e pagamentos de altas taxas. Por meio de uma conta home broker, o investidor pode acessar o mercado de capitais após se cadastrar em uma instituição financeira, sendo-lhe permitido negociar cotas no mercado de forma direta.
Vantagem Fiscal Sobre aluguéis provenientes dos imóveis de propriedade direta há incidência de imposto de renda. Não há incidência de imposto de renda sobre os rendimentos distribuídos pelo fundo para pessoas físicas, desde que atendidas as exigências legais¹.
Custos de entrada e saída Os custos envolvidos em uma alienação de um imóvel são altos, podendo atingir a faixa de 2% a 6% do valor do imóvel. Ao comprar e vender cotas no mercado, o investidor paga pelo serviço de corretagem da transação, que pode oscilar de R$ 0 a R$ 15 por lote de cotas transacionado.
Gestão O proprietário de um imóvel para locação, em geral, não possui tempo e/ou especialização para observar o comportamento do setor, muitas vezes não sendo capaz de identificar formas de maximizar seus ganhos. O FII, em regra, possui recursos para contratar profissionais especializados no setor imobiliário.
Risco A propriedade de um imóvel expõe o proprietário ao risco de vacância e de inadimplência de alguns poucos inquilinos específicos. O FII, dependendo do portfólio de ativos, pode vir a investir em grandes empreendimentos com diversificação de inquilinos ou com monousuários de baixo risco de crédito.
Imóveis O investidor fica restrito aos ativos que consegue encontrar e à qualidade de imóvel correspondente ao montante que tem disponível. O FII pode ter acesso a um volume grande de empreendimentos de primeira linha, o que pode vir a maximizar os seus ganhos.

¹ Nos termos da Lei 11.033, de 21 de dezembro de 2004, conforme alterada, estão isentos do Imposto sobre a Renda retido na fonte e na declaração de ajuste anual das pessoas físicas os rendimentos distribuídos aos Cotistas pessoas físicas pelo Fundo cujas Cotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em mercado de bolsa ou em mercado de balcão organizado. O referido benefício fiscal será concedido somente nos casos em que (i) o Fundo possua, no mínimo, 50 Cotistas, e (ii) não será concedido ao Cotista pessoa física titular de Cotas que representem 10% ou mais da totalidade das Cotas emitidas pelo Fundo ou cujas Cotas lhe deem direito ao recebimento de rendimento superior a 10% do total de rendimentos auferidos pelo Fundo.